Uno de los conflictos más habituales en los arrendamientos de viviendas, es la discusión entre propietarios e inquilinos sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una determinada reparación en el inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 21, bajo el apartado conservación de la vivienda, recoge las obligaciones de ambas partes, señalando que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o se trate de una “pequeña reparación”.
A pesar de lo señalado por la LAU, existe una elevada casuística en la que muchas veces no resulta fácil determinar cuándo nos encontramos ante una reparación asimilable a “conservación” de la vivienda a cargo del arrendador, se ha producido un “mal uso” o el desperfecto tiene el carácter de “pequeña reparación”, cuyo coste tendría que ser asumido por el inquilino.
Es por ello muy habitual que a la hora de interpretar estos conceptos jurídicos, se produzcan enfrentamientos entre el casero y el inquilino, llegando en ocasiones hasta los tribunales. Y gracias a ello, a tenor de la “jurisprudencia menor” podemos extraer algunas conclusiones que nos ayudarán a clarificar los casos más frecuentes.
Existe bastante unanimidad en la doctrina jurisprudencial que corresponde al arrendador, pues se consideran gastos de conservación que garantizan la habitabilidad de la vivienda, aquellas reparaciones que requieran el mantenimiento en buen estado de las paredes, techos, suelos, chimeneas, antena, tuberías y desagües; la solución de problemas de humedades, instalación eléctrica, calefacción, aire acondicionado y la sustitución o reparación de los electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores.
Por otro lado corresponderá al inquilino, la reparación de cualquier avería que se haya producido por un mal uso o negligencia por su parte, así como las “pequeñas reparaciones”, que son los gastos producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda, como por ejemplo la sustitución de bombillas, reparación de grifos, sifones, pomos, cisternas, enchufes, persianas, cristales, bisagras, cerraduras, etc…, aunque también habría que tener en cuenta en qué momento del arrendamiento se han producido las deficiencias, ya que si estás aparecen al principio del arrendamiento no se podrían imputar al inquilino porque, lógicamente, no habría tenido suficiente tiempo de uso para desgastar el elemento.
Por ultimo debemos señalar que ante la negativa de la propiedad a realizar las reparaciones de conservación en la vivienda, no sería conveniente dejar de pagar el alquiler ni tampoco descontar su coste directamente del siguiente recibo mensual, toda vez que legalmente, ello permitiría a la propiedad iniciar una demanda de desahucio por falta de pago. En estos supuestos, lo más adecuado sería notificar a la propiedad de forma fehaciente, la necesidad de la reparación, y solo cuando el arrendador no ofrezca una respuesta favorable en un plazo prudencial, podrá el inquilino realizar por su cuenta la reparación si esta fuera urgente y reclamar posteriormente su coste ante los tribunales. En los restantes casos, lo adecuado sería solicitar un presupuesto y reclamar judicialmente a la propiedad la obligación de reparar o alternativamente el cumplimiento por equivalencia.
