Según Fotocasa, el precio más elevado de los alquileres (10,12 euros el metro cuadrado) se alcanzó en mayo de 2007. Posteriormente se hundió con la crisis, pero en marzo de 2015 volvió a crecer y desde entonces no ha parado de hacerlo, hasta el pasado trimestre, cuando se produjo una ligera caída del 1,7%. Todavía están un 20% por debajo del nivel de 2007, por lo que algunos expertos interpretan el frenazo como una especie de parada técnica para corregir los excesos de más de 30 meses se subidas continuadas y del 10% durante el último año. El pronóstico es que lo sigan haciendo, lo que provoca que en los últimos tiempos se hayan multiplicado las advertencias sobre riesgo de burbuja especulativa.

Recordemos el concepto. En el precio de cualquier activo hay dos componentes: los fundamentos y las expectativas. Los fundamentos reflejan los valores intrínsecos del mismo (costes de producción, posición en el mercado, fortaleza financiera, etcétera), mientras que las expectativas se nutren de previsiones con diferente grado de certidumbre. La teoría sostiene que cuanto mayor es el peso de las expectativas en el precio del activo, mayor es la probabilidad de burbuja. Cuando además del optimismo se dan otras circunstancias, como por ejemplo las facilidades de crédito para su adquisición, el riesgo de estallido aumenta considerablemente.

La sobreoferta de viviendas al comienzo de la crisis provocó el hundimiento de los precios de compraventa y alquileres. El paso del tiempo per mitió observar un lento, pero constante, ajuste en el mercado, hasta que en 2014 la mayoría de los indicadores comenzó a enviar señales en positivo. Desembarcaron inversores extranjeros que se unieron a la modesta recuperación inicial del empleo y el consumo para permitir visualizar el final de la travesía del desierto para el sector. Una parte del stock que se había dirigido al mercado de los alquileres no tardó en descubrir las posibilidades de la vivienda turística en internet, de forma que, junto a la recuperación de las hipotecas y el empleo, el excedente del mercado se fue absorbiendo hasta convertirse en escasez.

Para los agentes del sector el alza en el precio de los alquileres de los dos últimos años se debe a la insuficiencia de la oferta, pero también a que algunas cicatrices de la crisis (hipotecas para toda la vida, empleos inestables, desahucios, disponibilidad a la movilidad laboral, etc.) aumentan el atractivo del alquiler frente a la compra. En el comportamiento de la demanda existen, por tanto, razones de carácter estructural que invitan a descartar el riesgo de burbuja. Además, tampoco existen, por el momento, indicios de complicidad entre los "colaboradores necesarios". Por un lado, es difícil imaginar que la banca pueda volver, en tan poco tiempo, a repetir errores de valoración de riesgos. Por otro, el sector inmobiliario, donde el número de licencias para nuevas construcciones crece moderadamente desde 2014, pero todavía en un nivel tres veces inferior a 2006, el máximo histórico. Por último la construcción, donde el consumo aparente de cemento es todavía cinco veces inferior al de antes de la crisis, aunque crezca moderadamente desde 2013.