¿Cuál era el valor real de la Casa Agreda cuando el Ayuntamiento de Granada vendió este edificio histórico del Albaicín a una organización privada marroquí? ¿Fue devaluada por el gobierno y los técnicos municipales para favorecer la operación firmada en 2014? Estas cuestiones, que son el nudo gordiano de la investigación penal abierta contra el exalcalde José Torres Hurtado y parte de su equipo de confianza en el conocido como Caso Agreda, ya tienen una respuesta. La tasación judicial encargada para deliberar sobre el valor del inmueble está en la mesa del Juzgado desde hace meses y el documento revela cantidades bastante superiores a las que Urbanismo exigió al comprador.

Según fuentes judiciales consultadas, el documento de tasación vendría a concluir que la Casa Agreda (que incluye el Palacete del S. XVI y su edificio anexo contemporáneo) podría valer hoy algo más de 2,8 millones de euros, aunque ese precio era de unos 2,2 millones en 2014. Cuando el Ayuntamiento hizo el pliego para vender el inmueble, el técnico municipal Manuel Lorente (uno de los investigados) hizo una tasación de referencia para ponerle precio y ésta fue de 1,6 millones de euros. Es decir, que los peritos concluyen ahora que Casa Agreda valía medio millón de euros más del precio que se puso, según la información que consta en el Juzgado.

La diferencia económica podría deberse principalmente a que Urbanismo no tuvo en consideración el valor del edificio que iba a vender y solo cuantificó el precio del suelo. Además, al parecer no se tuvieron en cuenta los posibles usos de esos edificios, ya que la construcción más moderna es compatible con residencial, lo que significa que el adjudicatario podría hacer viviendas. El palacete histórico tiene un uso comunitario, lo que resta su valor para una posible inversión.

En cuanto a la exclusiva valoración del suelo del inmueble, en realidad la fórmula escogida al final para esa operación fue una cesión del derecho de superficie durante 40 años con opción a compra dentro de la primera década. Pero en la práctica se traducía en el uso de la construcción completa.

Y ahí viene la segunda parte importante de la nueva información pericial que ha llegado al juzgado que investiga el caso: el canon de alquiler o de cesión de superficie, que es como se llamó en el pliego municipal. La organización AIDE obtuvo los derechos para utilizar la Casa Agreda durante 40 años (aunque también tenía la opción de compra) a cambio de un pago único de 260.000 euros. 

La pericial que ahora consta en el sumario, y que podría llegar a juicio llegado el caso, establece que el precio lógico de un supuesto alquiler en ese año 2014 sería de unos 123.000 euros cada año (ahora sería de 160.000), lo que significa que, aunque no se subiera el precio del arrendamiento con el paso del tiempo, al final de los 40 años, la adjudicataria debería haber pagado casi 5 millones de euros, frente a los 260.000 que exigió el Ayuntamiento.

Es cierto que el contrato que el Ayuntamiento de Granada firmó con AIDE incluía también un compromiso por parte de esta asociación de invertir 4,9 millones de euros en la rehabilitación completa del edificio mediante una serie de trabajos por plazos hasta completar un periodo máximo de tres años. 

Según las fuentes judiciales, este apartado también ha sido evaluado por los peritos externos. Concluyen que el proyecto que se presentó para la oferta que fue aceptada superaba en mucho los costes reales de construcción que hay en el mercado. La inflación de ese presupuesto de obras de rehabilitación estaría entre un 20% y el 100% de los conceptos, según la información de la que ya dispone el juez. Los responsables municipales manifestaron en su momento que la idea era que esta obra fuera peticionaria de fondos europeos de ayuda a la rehabilitación para entornos históricos.