Análisis

fernando faces

¿Burbuja inmobiliaria global?

La ex presidenta del mecanismo de supervisión del BCE, Danielle Nuy, afirmaba que la próxima crisis estaría ligada al sector inmobiliario. En el informe de abril el Fondo Monetario Internacional (FMI) nos advierte del impacto sistémico de una posible burbuja inmobiliaria global. Históricamente dos de cada tres crisis han venido precedidas por la explosión de una burbuja inmobiliaria. Esto es así porque en las épocas de expansión el sector inmobiliario tiene una gran capacidad de absorción de endeudamiento y el peso de los créditos inmobiliarios en los balances bancarios es muy importante. En la última crisis el sector inmobiliario llegó a absorber el 48% del nuevo crédito. Las crisis inmobiliarias provocan crisis bancarias que acaban arrastrando a toda la economía. ¿Estamos frente a una nueva crisis inmobiliaria? En España no, pero a escala global sí. Hay países y ciudades con subidas de precios superiores a dos dígitos.

En el año 2018 el FMI nos advertía de la formación de "la burbuja de las grandes ciudades". Ante la escasa rentabilidad de los mercados de activos financieros los fondos de inversión globales estaban invirtiendo en activos inmobiliarios en las ciudades principales del mundo. Era la nueva cara de la burbuja inmobiliaria global. Los precios inmobiliarios se disparaban en Londres, Berlín, Nueva York, Hamburgo, Pekín, Reikiavik, Hong Kong, Budapest, Sao Paulo, Ciudad de México y otras grandes ciudades. En España, con menor intensidad, en Madrid y Barcelona. El riesgo de contagio de "la burbuja de las ciudades" era evidente dada la extrema movilidad y volatilidad de los flujos de inversión de los fondos globales.

El FMI afirma que el riesgo de una fuerte caída de los precios inmobiliarios se ha reducido en las economías desarrolladas desde el 42% en la crisis del 2007 hasta el 16% en 2017. Por el contrario, la posibilidad de una fuerte caída de los precios ha aumentado en los países emergentes desde el 16% en 2007 hasta el 39% en 2017. La expansión de la liquidez se ha dirigido fundamentalmente a los países emergentes en busca de una mayor rentabilidad. En el caso de un estallido de la burbuja global de precios inmobiliarios, las grandes ciudades y los países emergentes serán los principales focos de propagación. En algunas grandes ciudades, como Londres, la escalada de precios se ha detenido.

En España, ni hay burbuja inmobiliaria, ni se la espera. Pero el estallido de la burbuja global podría abortar la recuperación del sector. Los precios siguen estando muy por debajo de los niveles de 2007. Tan sólo en algunos distritos de Madrid y Barcelona los han alcanzado. El número de transacciones sigue bajo mínimos, el stock de crédito hipotecario todavía no se ha recuperado y la demanda especulativa no existe. Los bancos son más prudentes en la concesión de las hipotecas, que no rebasan el 80% del valor del inmueble y el importe de la amortización anual es inferior al 35% de los ingresos. No obstante, el FMI y el BCE animan a los gobiernos a que se anticipen a las burbujas con políticas macroprudenciales, ya que la política monetaria poco puede hacer, salvo explotarlas, provocando una nueva recesión.

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