La radiografía de la compraventa de viviendas en España en el primer semestre de 2023 indica que la venta de viviendas decrece en todas las poblaciones respecto al año 2022 (-12%) porque hay menos compradores y los que pueden comprar acceden a menos crédito. Otro elemento para el análisis es que disminuye el importe medio de las hipotecas (-2,7%) y el precio de la vivienda se mantiene estable (0,21%). Los datos proceden de la Cátedra Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda que dirige José García-Montalvo, que es coordinador de los informes.

Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, destacó que el precio de la vivienda usada en España se estabiliza (con una leve subida del 0,21% en el primer semestre de 2023), y se sitúa en 2.377 euros el metro cuadrado.

El precio más alto está en la ciudad de Barcelona (3.145 euros/m2), y el más bajo en Talavera de la Reina (651 euros/m2). La ciudad de Málaga presenta la subida más significativa, del 8,84%, con el metro cuadrado a 1.920 euros. La ciudad de Madrid tiene el metro cuadrado a 2.794 euros.

En relación al mercado hipotecario, la hipoteca media en el primer semestre de 2023 se sitúa en 121.782 euros, con una variación del -2,7% respecto al importe de hace un año (125.186 euros en el primer semestre de 2022). La hipoteca más alta vuelve a estar en la ciudad de Barcelona (145.883 euros), seguida de L’Hospitalet de Llobregat (135.788 euros) y Madrid (130.525 euros). Málaga tiene el importe más bajo (94.471 euros).

Sobre los principales indicadores de riesgo de una hipoteca, Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa, indico que la evolución de estos indicadores muestra estabilidad y está en línea con los estándares crediticios que los bancos aplican los últimos años.

Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor se sitúa en el primer semestre de 2023 en el 68%, uno de los valores más bajos de la serie histórica, que llegó al 80% en el primer semestre de 2008 y se situó en el 72% hace un justo año (primer semestre de 2022). La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el semestre analizado en el 35%, el máximo aconsejado para minimizar el riesgo de impago de una hipoteca y el porcentaje más alto desde 2011.

Otros datos que están en línea con la actual política conservadora de los bancos es que el 82% de los nuevos hipotecados tiene un contrato laboral indefinido (sólo el 5% cuenta con un contrato laboral temporal) y el plazo de la hipoteca está en 28 años, lejos de los 35 años de 2007. Finalmente, otro dato destacable es que el 63% de las nuevas hipotecas es a 30 años.

Boarini también destacó el importante cambio que han sufrido las hipotecas en el último semestre. Las hipotecas a tipo de interés mixto han crecido más del doble, pasando de ser el 14% en el primer semestre de 2022 al 30% del total en el primer semestre de 2023. Por su parte, las hipotecas a tipo de interés fijo, que llegaron a ser el 83% del total en el primer semestre de 2022, ahora suponen el 51% de las hipotecas concedidas en el primer semestre de 2023.

En el primer semestre, el tipo de interés medio aplicado a las hipotecas variables fue del 4,92%, y del 3,25% para las hipotecas fijas. Finalmente, en el semestre analizado, la cuota mensual según la tipología de hipoteca fue de 620 euros/mes para una hipoteca variable y 560 euros/mes para una hipoteca a tipo de interés fijo, con un incremento anual del 46% y del 28%, respectivamente.