El boom de las residencias de estudiantes sigue activo en Granada. El Ayuntamiento tiene sobre la mesa un estudio de ordenación de un espacio en la Avenida de Argentinita 4 (junto al Centro de Autismo de Granada) para su cambio de uso de parcela de equipamiento deportivo privado a residencial singular. Es decir, de uso deportivo a viviendas. En concreto, a residencia de estudiantes, que es el proyecto que podría construirse en parte del suelo según las demandas recibidas por los propietarios.  

El estudio de ordenación está promovido por tres mercantiles, Camcar 2014 SL, Gelo y Tepa 2009 SL y Lu&Hans SL, como propietarios y copropietarios de la parcela, que encargaron hace dos años al arquitecto Gabriel J. Fernández Adarve la redacción de una innovación al PGOU, que fue sustituida finalmente por este estudio de ordenación para acogerse a la LISTA.

Los trámites se remontan a junio de 2021. Entonces se presentó toda la documentación al Ayuntamiento para aprobar una innovación al POGU vigente pero se acordó que hasta la aprobación en Pleno de un nuevo criterio de interpretación que permitiera medias dotacionales más acordes entre las diversas áreas homogéneas de Granada, se solicitaba un aplazamiento para la presentación de un nuevo documento. Finalmente, el nuevo criterio de interpretación que hubiera hecho viable la actuación planteada no se aprobó y las consultas hechas en relación a todo ello desde el Ayuntamiento a la Junta de Andalucía abundaban en la inviabilidad de la actuación si se continuaba su tramitación conforme a la LOUA.

Por eso, se informó en Urbanismo que la aprobación de la LISTA en 2022 abriría una nueva puerta que haría viable la actuación, por lo que se comunicó al Ayuntamiento la intención de los promotores de retomar el trámite con los mismos objetivos que se establecieron desde el inicio, pero haciéndolo mediante la LISTA, para lo cual se presentaría un Estudio de Ordenación. 

El objeto del estudio de Ordenación son las dos parcelas situadas en la Avenida de la Argentinita 4 y 4(D) de Granada, junto al centro de autismo Granada. El objetivo es el cambio del uso actual de las dos parcelas según el vigente PGOU-2001 de Granada, es decir, el de Equipamiento Comunitario Deportivo Privado a uso Residencial plurifamiliar, que es un uso alternativo (compatible) con el de residencial singular. Para ello, los deberes de los promotores, según la LISTA, pasan por entregar a la Administración actuante, y con destino al patrimonio público de suelo, la parcela o parcelas libres de cargas correspondientes al 10% del incremento del aprovechamiento urbanístico en el ámbito de actuación así como el suelo calificado para nuevos sistemas generales o locales a obtener.

Los condicionantes urbanísticos antiguos lastran las parcelas

Ambas parcelas están en suelo clasificado como urbano consolidado pero en suelo en régimen de transición. La suma de las dos parcelas superan los 9.000 metros cuadrados y el cambio solicitado no tiene afección ambiental y tampoco al patrimonio histórico porque no está en entorno BIC. Tampoco tiene incidencia en ninguna carretera estatal, ni está afectada ni por dominio público hidráulico, ni por zona de servidumbre, ni por zona de policía.

Vista aérea de las parcelas en estudio.

El vigente PGOU-2001 no permite otro uso para las parcelas que el uso de Equipamiento Comunitario Deportivo Privado. Según la memoria, esta es una opción que a los propietarios de las parcelas pudo interesar en su momento (1985 a 2000) pues complementaba las actividades del barrio, así como al uso del contiguo camping-motel que, en su día, era la misma parcela. Sin embargo, en la actualidad las demandas del barrio han cambiado bastante. "Hoy se encuentran en él suficientes equipamientos comunitarios deportivos, caso del Centro Deportivo Inacua Antonio Prieto o las Pistas Polideportivas Argentinita, distantes apenas unas decenas de metros", por lo que consideran que existe una "superdotación" de estos equipamientos deportivos tanto en el ámbito de las parcelas como en su entorno inmediato. Para ello, han indicado hasta 16 instalaciones deportivas existentes, públicas y privadas, en 1 kilómetro de radio alrededor del ámbito a ordenar. Finalmente, añaden que hace tiempo que cesó la actividad del camping-hotel, hoy cerrado, habiendo quedando su parcela original subdividida.

Además, destacan que las parcelas están en una de las zonas residenciales con más expectativas de Granada, lo cual hace que su localización resulte atractiva para la localización de usos residenciales (vivienda, residencia de ancianos, residencia de estudiantes) y usos terciarios (comerciales). De hecho, en dos parcelas colindantes a las mismas, recientemente se han instalado dos establecimientos comerciales de gran capacidad, Mercadona y Lidl, lo que hace que esta segunda opción haya perdido interés. Por su parte los usos residenciales de vivienda en cualquiera de sus calificaciones es una opción muy factible que, dado que suponen un incremento en la densidad de vivienda, conlleva la correspondiente cesión de suelo tanto para dotaciones locales como para sistemas generales.

Las parcelas se encuentran rodeadas de usos residenciales (las unifamiliares contiguas y los edificios plurifamiliares próximos), mientras que la otra mitad coincide con equipamientos diversos con actividades concretas tales como el Centro de la Asociación de padres de niños y adultos autistas de Granada “Autismo Granada” y la guardería infantil “La Gaviota”. En consecuencia, el uso residencial singular es el uso lucrativo que se puede considerar que se adapta mejor a esta parte de la ciudad, permitiéndose albergar las distintas opciones de este uso.

Criterios sociales, urbanísticos y ambientales

Mapa con las cesiones y parcela resultante incluido en el estudio de ordenación.

Para el cambio se han tenido en cuenta criterios urbanísticos, económicos y sociales. En el campo urbanístico, estas parcelas son las únicas de aquel sector que no han sido desarrolladas conforme a su calificación y aún permanecen sin uso una vez que cesó la actividad del Camping. Contrasta esta situación de paralización con el dinamismo urbanístico del resto del sector de la ciudad en el que se inserta. En el apartado ambiental, destacan que el estado de semi abandono en la que se encuentran ambas parcelas hace que su vegetación/arbolado se encuentren en riesgo. Así mismo, ese mismo estado favorece la imagen de solar abandonado que cada vez más se percibe desde el exterior, con el riesgo añadido que supone toda parcela con apariencia de abandono en relación a posibles ocupaciones ilegales o acumulación de basura en su interior con el riesgo que ello supondría para la salud del vecindario. "En la nueva propuesta arquitectónica que se derive del nuevo uso, en su espacio libre obligatorio se podrá conservar buena parte del arbolado existente y se propone la plantación de un elevado número de nuevos árboles. En el área social, el uso que otorgan a las parcelas de equipamiento deportivo privado, en 1992, cuando se aprobó el Plan Parcial P-22 pudo tener cierto sentido, pero el desarrollo que ha tenido esta parte de la ciudad de Granada en los últimos 30 años la ha dotado de numerosas instalaciones deportivas ya sean públicas o privadas", dice el informe.

Lo que se ha acordado es que las edificaciones tengan una planta baja y cuatro plantas de altura máxima. En cuanto a la cesión de suelo para el Sistema General de Espacios Libres, se ceden 2.803 metros cuadrados y en cuanto a la cesión de suelo para dotaciones locales será una parcela a ceder como dotación local de 249,00 m² de la que se ha acordado que pase a formar parte del sistema de espacios libres a unir con el sistema de espacios libres colindante. Con las cesiones, también la patrimonial, la parcela neta resultante lucrativa de uso residencial es de 5.449 metros cuadrados.

Del gran espacio libre público, se calculan 1.601 metros cuadrados de zonas verdes a generar que incluirán 105 árboles (1 por cada vivienda posible de materializar en el ámbito). Se propone que la parcela de 500 m² de cesión de suelo de carácter patrimonial (también de uso residencial) se ubique al final de la hilera de viviendas de la calle Clarines, lo cual supone un atractivo en el caso de que el Ayuntamiento decida enajenarla. Finalmente, la parcela neta resultante lucrativa de uso residencial, es un trapezoide de 5.449 m², que presenta su fachada principal a lo largo de los más de 54 m de frente a la Avenida de la Argentinita, una fachada lateral a la calle Clarines y una fachada posterior de más de 74 m al sistema general de espacios libres.

Residencia y viviendas

En el proyecto también se indica que se pidió a Emasagra el cálculo para las necesarias acometidas que puedan servir a un edificio de de residencia de estudiantes asimilable a 100 viviendas en la Avenida Argentinita. En la calle Clarines, las necesarias para las acometidas que puedan servir a un edificio residencial plurifamiliar de 10 viviendas y en la calle Paseíllo las necesarias para las acometidas que puedan servir al espacio libre público que se ha previsto de 3.052 metros cuadrados y que incluye un espacio libre ajardinado con 105 árboles con una superficie de 1.601 m².

Según insisten los promotores, "queda garantizada la inversión que atraerá la actuación aquí planteada dado que ya hay varias ofertas de empresas dedicadas a la promoción y explotación de residencias de estudiantes que están interesadas en la compra de la parcela lucrativa resultante. Por tanto, la operación económica en marcha justifica por sí misma que es capaz de generar ingresos suficientes para financiar todo el coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los promotores".

El horizonte temporal que será preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación urbanística se vincula al proceso de promoción inmobiliaria que se producirá sobre la parcela lucrativa. Sus cálculos eran que la aprobación definitiva llegara este mismo mes de junio. 

Los promotores estiman una inversión total para la urbanización y gastos asociados de 241.202, que sufragarían en su totalidad por lo que no se prevé impacto alguno en la Hacienda Municipal. Como único plazo a efectos del estudio económico y financiero se establece el previsto del gasto de costes de urbanización que será de SEIS meses a partir de su aprobación definitiva, o sea, diciembre de 2023.