La burocracia y el déficit energético y de transportes frenan la construcción en Granada, con suelo disponible para 176.000 viviendas

El problema de la vivienda tiene una pregunta importante que responder: ¿Hay suelo suficiente para construir nuevas viviendas y cubrir el déficit existente además de la necesidad de los nuevos hogares? Según el Informe de Suelo 2026 realizado por la consultora Atlas Real State para todo el país, la provincia de Granada está entre las que tiene suelo potencial suficiente para absorber tanto el déficit de vivienda acumulada como la demanda hasta 2037. La provincia cuenta con 56,1 kilómetros cuadrados de superficie residencial que permitiría construir 176.000 viviendas potenciales. Pero este dato tiene sus matizaciones porque también Granada está entre las provincias donde tanto los plazos para el desarrollo urbanístico como los condicionantes de acceso a servicios básicos como la electricidad o el transporte, dificultan la puesta en carga real de este suelo.

Atlas ha cifrado en 56,1 kilómetros cuadrados el suelo residencial existente en la provincia, para lo que se ha sumado tanto el suelo clasificado como urbanizable como los solares finalistas no edificados. Por contra, excluye el suelo no edificado en los cascos urbanos y el ubicado en desarrollos de suelo consolidado. Por tanto, se considera que es el suelo residencial con capacidad efectiva de desarrollo para estimar su contribución potencial a la oferta futura de vivienda, el suelo con viabilidad para su transformación en vivienda en un horizonte razonable.

Pero "la mera existencia de suelo clasificado como como residencial no garantiza, por sí sola, su capacidad efectiva para contribuir a la resolución del déficit habitacional". Hay condicionantes que hacen que la capacidad efectiva del suelo para materializarse en vivienda sea más limitada. Uno de ellos es la velocidad de desarrollo del suelo, la duración media de los procesos de desarrollo urbanístico, que en la provincia de Granada se extiende desde los 16 a los 22 años, lo que pone de manifiesto la limitada agilidad estructural del sistema para generar y ejecutar nuevo suelo residencial. Pese a esos datos, Granada no es de las provincias donde más se tarda. En Bizkaia, por ejemplo, la duración media es de 34 años. Más cerca, en Sevilla, Málaga, Huelva, Córdoba y Cádiz, la duración media es de 33 años, aunque en escenarios más bajos se quedan en 18-19 años.

Conexión a la red eléctrica

Hay otros dos condicionantes importantes a los que se enfrentan los promotores de nueva vivienda: el acceso a la red eléctrica y la conexión a la red de transporte. Y analizando estos dos supuestos, Granada no sale bien parada, lo que hace que se limite la capacidad de la provincia para hacer frente a la demanda futura de vivienda. El 65% de las viviendas potenciales en Granada tienen entre deficiente y muy difícil el acceso a la red eléctrica, por lo que solo el 36% de esas viviendas potenciales, lo que serían unas 63.360 de las 176.000 que se podrían construir en el suelo disponible, tienen entre rápido y factible el acceso a la red eléctrica, lo que permitiría absorber el incremento de consumo residencial estimado. Este asunto, según el estudio de Atlas, es un "freno de calado para la construcción de nueva vivienda" ya que se complica la urbanización de los suelos y "añade décadas a su tiempo de desarrollo". Esto da otro dato: la escasez de suelo finalista por restricciones estructurales de infraestructura eléctrica más allá del dato general de posibilidad de construcción. En la provincia de Granada, solo el 8% de las viviendas potenciales tiene un acceso rápido a la red eléctrica, el 28 lo tienen factible, el 22% deficiente, el 28% difícil y el 15%, muy difícil.

Conexión a la red de transporte

Respecto al otro condicionante analizado, el de la conexión del suelo a la red de transporte de alto volumen, aunque tiene menor peso que el de la conexión a la red eléctrica da peor diagnóstico en la provincia de Granada. Esto se debe también a la dispersión geográfica de la provincia y el elevado número de municipios rurales que están alejados de principales nodos de transporte, pero es claro que para que la nueva vivienda contribuya de manera efectiva a la absorción de la demanda, es imprescindible el transporte y el acceso a la red pública y viaria. Lo contrario incidiría, como dice el informe, en la "dependencia del transporte privado " y alargaría los tiempos de desplazamiento. Según Atlas, solo el 14% de las viviendas potenciales tienen una conexión a la red de transporte entre rápida (9%) y factible (5%), es decir, unas 24.640 viviendas. El resto, hasta un elevado 87% (153.120 viviviendas), tienen una conexión que va de deficiente (68%) a difícil (12%) y muy difícil (7%), lo que hace que necesiten plazos prolongados antes de poder incorporarse de forma efectiva al mercado. Con esto, se reduce el número efectivo de viviendas factibles, lo que acerca el margen a las viviendas necesarias, por lo que tampoco Granada estaría muy sobrada de suelo.

Con todo, Granada está entre las provincias con más viviendas potenciales de desarrollarse que las necesarias para las estimaciones realizadas por el INE en el periodo 2026-2037, que son menos de la mitad de las potenciales, por lo que la perspectiva a futuro de la provincia sería favorable, al menos en términos teóricos ya que se depende de un supuesto optimista, la movilización de una elevada proporción de suelo antes de 2037 dados los condicionantes de trámites urbanísticos y de conexiones ya reseñados.