El mercado inmobiliario de Granada está en una situación en la que faltan pisos (sobre todo de precios más bajos) y no se utilizan espacios para otro tipo de negocios. Por eso, ha llegado también a Granada el boom por convertir locales de edificios en viviendas, adaptarlos para permitir la habitabilidad y ganar así uso que de otra forma no se conseguiría. 

Esto ha obligado a Urbanismo a reaccionar y a aclarar las normas para que no pase como en otras ciudades, como Madrid, donde se ofrecían pisos en condiciones de poca habitabilidad, algo que se quiere evitar y dejar claro a los propietarios o comunidades que quieran legalizar este uso.

Así, se ha elaborado un informe en el Ayuntamiento de Granada en este mismo mes de abril en el que indican que "en los últimos años se ha podido comprobar desde la Dirección General de Licencias un aumento de la tramitación de intervenciones relacionadas con adaptación de locales para su destino a vivienda, motivado ello por alteraciones en la actividad terciaria y en el mercado inmobiliario de nuestra ciudad".

Y es que ha habido que interpretar y aclarar algunas cuestiones que antes no llegaban a las oficinas municipales. "El análisis de las numerosas licencias solicitadas a tal efecto ha suscitado debate en alguna ocasión acerca de ciertos aspectos que anteriormente no resultaban relevantes, por ser entonces actuaciones esporádicas y circunstanciales. Por tanto, con la finalidad de aclarar dichos términos y fomentar una aplicación homogénea de la normativa vigente, se hace necesario el establecimiento de unos criterios de interpretación que, sin alterar en modo alguno el texto literal del planeamiento vigente, puntualicen la aplicación de éste".

Los apartados en los que hay que realizar matizaciones son en el de las dimensiones mínimas de los espacios, el acceso en edificios plurifamiliares, situaciones particulares en plantas bajas, viviendas diáfanas o lofts y casos particulares de rehabilitación de viviendas existentes.

Los nuevos criterios han sido objeto de consenso con la Subdirección de Planeamiento de conformidad con el art. 8 de la Ordenanza Municipal de Autorizaciones Urbanísticas y Actividades del Ayuntamiento de Granada que indica.

Así, con el nuevo informe, que ya está en la web de transparencia del Ayuntamiento, "se pretende proporcionar la seguridad jurídica necesaria y no solo para la ciudadanía, también para los empleados públicos responsables de informar y proponer resoluciones así como para los órganos municipales competentes para resolver" las distintas cuestiones.

Consideraciones en cuanto a las dimensiones mínimas

Respecto de las dimensiones de las estancias vivideras de cada vivienda, el PGOU actual de Granada establece que "para cualquier clase de vivienda, se cumplirán las dimensiones superficiales mínimas para las distintas piezas vivideras expresadas en la vigente normativa de viviendas de protección oficial, o de la que en su caso la supliera, siempre y cuando las viviendas no estuviesen acogidas a otro tipo de régimen de promoción que determinase unas condiciones dimensionales más restrictivas”. En cuanto al programa funcional, "toda vivienda, incluidos los apartamentos, contará en cualquier caso con un espacio destinado a dormitorio principal de dimensión mínima 10 metros cuadrados”.

No se dispone de ninguna otra mención en la normativa municipal respecto de las superficies preceptivas del resto de espacios que componen el programa mínimo de vivienda (comedor, cocina, dormitorios simples, baño, aseo...), algo que sí ocurría por ejemplo en la Normativa del anterior Plan Genera llegando incluso a determinar la dimensión mínima de armarios empotrados, tendederos y vestíbulos.

Pero ha habido varias revisiones en el PGOU y también en la normativa autonómica de VPO que amplió por ejemplo la dimensión mínima del dormitorio principal a 12 m² y de los dormitorios simples, que pasaron de 6 a 8 m² como mínimo. Se determinó en aquel momento que la remisión municipal a la normativa de VPO, así como el fomento de la calidad y confort de la vivienda, primaba. Así, desde 2008, y de manera consuetudinaria y homogénea, se ha exigido una superficie mínima de 12 m² para el dormitorio principal.

En 2020 hubo otra modificación aplicable a las viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma de Andalucía” que dice que los municipios con PGOU, normativa urbanística u ordenanzas municipales que establezcan condiciones funcionales y de diseño para viviendas libres y sus anejos vinculados, no será de aplicación lo regulado en el Capítulo II de la presente orden al efecto de otorgar licencias urbanísticas ni calificaciones de vivienda protegida, cuyo diseño y condiciones funcionales tendrán los mismos requisitos que las viviendas libres. En estas circunstancias, lo regulado en el Capítulo II de la presente orden será aplicable únicamente para aquellos parámetros no dispuestos en la normativa municipal”

La citada sumisión de la normativa VPO a la vivienda libre regulada por plan general debe entenderse desde el prisma de equiparar ambos estándares a nivel municipal, pudiendo incluso ampliar los máximos superficiales de la VPO e “igualar por arriba”, haciéndola más atractiva y competitiva en el mercado inmobiliario.

"Cabe recordar que nuestro Plan General no establece una regulación expresa de las superficies de piezas vivideras, sino que para todas ellas se remite a la normativa de protección oficial, siendo anecdótica la mención de la superficie del dormitorio principal, para el que coyunturalmente se incluyó su valor vigente en VPO en el momento de redacción del Plan. Por todo lo anterior, se entiende que continúa vigente la remisión municipal directa a la normativa de VPO respecto de las dimensiones de todas las piezas vivideras (estancia comedor, cocina y dormitorios), actualmente recogidas en el artículo 8.1 de la Orden de 12 de febrero de 2020 (BOJA 35 20/02/20), y sin perjuicio de futuras actualizaciones de dicha regulación autonómica.Dicha remisión normativa debe entenderse igualmente válida en los distintos planes especiales vigentes en la Ciudad, que carecen de regulación específica al respecto, y en los que debe entenderse como supletoria la aplicación de todo lo recogido en nuestro PGOU.

Criterio de interpretación respecto de las dimensiones de las piezas vivideras: “En todos los ámbitos de planeamiento municipal, las dimensiones de las piezas de estancia comedor, cocina, dormitorio principal y resto de dormitorios de las viviendas serán las fijadas por la vigente normativa de viviendas de protección oficial, o de la que en su caso la supliera.”

Condiciones de acceso en edificios plurifamiliares

Una vivienda plurifamiliar es el “alojamiento de personas vinculadas familiarmente en una vivienda agrupada, horizontal o verticalmente, con otras viviendas en un único edificio, con accesos y elementos comunes a todas ellas”.

En cuanto al acceso, hay distintas opciones según la localización del local que se quiera cambiar a vivienda, algo que también ha quedado evidenciado "a la vista de los abundantes casos analizados y de la aplicación de la Normativa Urbanística en todos ellos, con distintas opciones posibles".

Son opciones válidas en edificios plurifamiliares el acceso a la vivienda a través del propio portal del edificio, el acceso a las viviendas desde soportales o zonas exteriores privativas del edificio, ya sean éstas de acceso público o privado; el acceso mediante nuevo portal creado en el edificio, con generación de nueva zona común desde la que se accede a más de una vivienda. Dicho portal cumplirá todas las exigencias dimensionales, técnicas y de suministro vigentes para cualquier portal plurifamiliar.

No se considera como opción de acceso a viviendas en edificios plurifamiliares "la del único ingreso directo desde vía pública”.

Viviendas diáfanas o lofts

Son "apartamentos compuestos por un solo espacio habitable de estancia comedor cocina, que también podrá ser dormitorio, y un cuarto de aseo completo. Su superficie útil no podrá ser inferior a los treinta metros cuadrados, dentro de los cuales no podrán computarse las superficies correspondientes a terrazas, balcones, miradores, tendederos, ni espacios anejos”. Pero el número será igual o inferior al 25% del número total de viviendas a ejecutar”. Dicho porcentaje se reduce también en el ámbito del PEPRI Centro al 20%.

Se permite, por tanto, la introducción de piezas residenciales de menor superficie que la mínima de 35m², sin posibilitar que su cantidad sea significativa dentro del total de vivienda de un edificio. Por otro lado, no se contempla expresamente en el PGOU la posibilidad de disponer de viviendas de la misma configuración funcional de espacio abierto único, diáfano y compartido [tipo loft], cuya superficie sea superior a la mínima establecido.

"Presentándose con mayor frecuencia este tipo de tipologías residenciales, se hace necesario el establecimiento de las condiciones que deban reunir dicho tipo de viviendas, para poder aplicarlas de manera homogénea, y en concordancia con las exigencias funcionales, dimensionales e higiénicas de la Normativa Urbanística del PGOU". Así, “se podrán disponer viviendas cuyos espacios vivideros no se encuentren compartimentados entre sí, siempre que se garantice la posibilidad futura de su transformación en un vivienda compartimentada acorde con todos los requerimientos funcionales y dimensionales preceptivos según PGOU".

Situaciones particulares 

Como caso particular del cambio de uso de locales a vivienda, hay que mencionar aquellos que se producen en edificios situados en parcelas calificadas como Plurifamiliar en Manzana Cerrada o en Bloques Abiertos fuera de Conjunto Histórico. En la ordenanza que regula dichas tipologías se establece que la ocupación en planta baja puede superar el 80% o el 50%, respectivamente, únicamente cuando no se localicen viviendas en dicho nivel. Por tanto, es necesaria la observancia de dicho parámetro en cualquier cambio de uso a vivienda que se solicite en planta baja.

"Del mismo modo, se deben traer a colación otras situaciones particulares que, en aplicación de las condiciones de calificación del planeamiento vigente, obligue a la localización de usos terciarios en planta baja e impida su sustitución por uso residencial. Cabe observar, en tal caso, la imposibilidad de alterar esos usos, al determinarse como obligatorios en la dotación que el planeamiento establezca".

El criterio de interpretación será que “no podrán introducirse nuevas viviendas en la planta baja de aquellos inmuebles cuya ocupación sea ya superior a la establecida para ello por la calificación aplicable, ni en locales terciarios que respondan a la dotación mínima obligatoria establecida por el planeamiento para dichos usos.”

Rehabilitación de viviendas existentes

En casos de rehabilitación de viviendas, se dispone de ciertas tolerancias en sus condiciones funcionales y dimensionales, según lo contenido tanto en la normativa urbanística vigente, como en la relacionada con viviendas de protección oficial. Todo ello fundamentado en la situación consolidada de las viviendas preexistentes.

El criterio es que "en cambios de uso de locales a vivienda, así como en cualquier intervención en la que se incremente el número de viviendas de la edificación, no resultan de aplicación las tolerancias funcionales y dimensionales establecidas por la normativa para los supuestos de rehabilitación".

En definitiva, estas instrucciones se aplicarán en todos los ámbitos de planeamiento municipal. En resumen, en cuanto a las dimensiones, serán fijadas por la normativa de viviendas de protección oficial; las condiciones de acceso serán a través del propio portal, desde soportales o zonas exteriores privativas del edificio, ya sean éstas de acceso público o privado, mediante nuevo portal con generación de nueva zona común desde la que se accede a más de una vivienda y no podrá ser directamente por la vía pública.

En viviendas diáfanas o lofts, “se podrán disponer viviendas cuyos espacios vivideros no se encuentren compartimentados entre sí, siempre que se garantice la posibilidad futura de su transformación en un vivienda compartimentada acorde con todos los requerimientos funcionales y dimensionales preceptivos según PGOU.”

En situaciones particulares en planta baja, "no podrán introducirse nuevas viviendas en la planta baja de aquellos inmuebles cuya ocupación sea ya superior a la establecida para ello por la calificación aplicable, ni en locales terciarios que respondan a la dotación mínima obligatoria establecida por el planeamiento para dichos usos".

En rehabilitación de viviendas existentes, “en cambios de uso de locales a vivienda, así como en cualquier intervención en la que se incremente el número de viviendas de la edificación, no resultan de aplicación las tolerancias funcionales y dimensionales establecidas por la normativa para los supuestos de rehabilitación”.