El propietario de un inmueble tiene la obligación legal de conservarlo bien para evitar su deterioro o que por esa dejadez cause daños. Pero no siempre se hace. Es en ese momento cuando entra en escena una figura urbanística de la que tiran los ayuntamientos para garantizar la conservación del parque inmobiliario de la ciudad: las ejecuciones subsidiarias.

En el Ayuntamiento de Granada se gestionan desde el Servicio de Protección de la Edificación del área de Urbanismo. Y en la actualidad hay un centenar de expedientes abiertos ya que muchos se prolongan durante años atrapados por la maraña judicial y sus tiempos. Aunque hay más de un centenar de expedientes activos en el servicio, lo habitual es que se abran unos 25 o 30 nuevos anuales. El resto, son 'heredados' de otros años. 

La ejecución subsidiaria es una ejecución forzosa para hacer cumplir los actos administrativos. Y hay dos situaciones en las que Urbanismo puede imponer esta medida, que deben realizar los propietarios a instancia municipal pero que si no se actúa, ejecuta el propio Ayuntamiento, que después cobra el coste de la intervención al propietario. 

¿Cuándo se aplica?

Estas dos situaciones son que exista un riesgo para la seguridad y salubridad del inmueble (se cae una cornisa, un balcón o cualquier elemento que pueda causar daños), ante lo que el Ayuntamiento da orden de urgencia de ejecutar una intervención para revertirlo; o que sean obras ilegales, ante lo que se obliga a reponerlo siempre que no sea legalizable por ir en contra del ordenamiento. En este caso el Ayuntamiento ordena reposición a la situación previa. Casos, por ejemplo, de cortijos construidos en la Vega.

Si el propietario no ejecuta la orden dada desde Urbanismo en cualquiera de los dos casos, "entonces entramos nosotros", explica el director técnico de Obras del Ayuntamiento de Granada, Agustín Belda. 

En el caso de medidas urgentes por riesgo para la seguridad, se suele dar un plazo corto de incluso 24 horas para solucionar la deficiencia y evitar males mayores, la intervención municipal es inmediata. En el caso de que la ejecución sea por disciplina urbanística, la segunda situación, ya no hay tanta urgencia y se sigue un procedimiento que puede ser más largo porque los propietarios suelen acudir a los tribunales, lo que lo dilata.

El procedimiento es relativamente sencillo. Si el propietario no ejecuta la orden, la administración abre un expediente que puede ser urgente o no según la urgencia de la intervención. Si no es urgente se advierte de que se inicia el procedimiento y se envía una liquidación previa "porque siempre se ejecuta a su costa". Aunque luego, para cobrarlo, hay a veces que acudir incluso al embargo. 

Eso hace que se intente siempre cobrar por anticipado, de ahí la liquidación previa. Y cuando se cobra, se ejecuta, aunque si no se puede cobrar antes, también se realiza la intervención y se reclama la cantidad a posteriori, siendo este último el paso de las intervenciones urgentes. 

Belda explica que es siempre mejor que lo ejecute el propietario ya que sale más caro que lo haga el Ayuntamiento ya que se añaden conceptos como el gasto de gestión. Una situación que deben conocer los propietarios ya que también se atiende la picaresca de que propietarios vayan dejando sin ejecutar las obras hasta que llegue la ruina del inmueble y sea el Ayuntamiento el que intervenga. Porque le costará al propietario más que si lo hubiera hecho él.

Judicialización de los expedientes

El motivo de estas actitudes, o los casos que se judicializan, es que esta medida "afecta a derechos de los propietarios, por lo que siempre es muy discutido por los propietarios y es habitual que lleguen a los juzgados, que nos dan la razón en el cien por cien de los casos cuando la razón es  por seguridad. En el otro supuesto, el de la ilegalidad, se suele discutir sobre todo el fondo", explica Belda.

Y el propietario se puede enfrentar, incluso, a una sanción económica según se recoge en la ley autonómica LISTA.

Después hay otras situaciones a las que tienen que hacer frente desde el servicio, como por ejemplo una situación de ruina porque el propietario ha fallecido y no tiene herederos, por lo que habría que tratar el caso con el Estado, propietario último en estos casos. "En estos casos se actúa a pulmón" porque después es muy complicado reclamar la cantidad y recibirla. Otras casuísticas que se dan es que en un inmueble de varios propietarios no se pongan de acuerdo, por lo que se llega a los juzgados para exigir ese deber al dueño.

Para estas intervenciones el área tiene un presupuesto anual de unos 200.000 euros pero se va ampliando cada año con las liquidaciones que se van cobrando, que se reinvierten en otras intervenciones, por lo que es habitual llegar incluso al millón de euros. Pero siempre es un servicio deficitario.