Lo que en su día fue escenario de improvisados pases de modelos en la barriada de Jardín de Málaga, Modas Payda, ahora es el hogar de una familia, un comercio a pie de calle reconvertido en vivienda. El apartamento donde vive Fran Díaz, por la zona de La Unión, fue un taller de automóviles. Fran recuerda que, a apenas 300 metros, “en el Salinas", jugaba al futbolín con los amigos al salir del colegio y ahora parte de lo que fue un bar de barrio es el piso de Marina, otra de las malagueñas y malagueños que están dando una segunda oportunidad a bajos comerciales que han caído en desuso.

El Bar Salinas se está reconvirtiendo en apartamentos.

Ellos son una pequeña muestra de los ciudadanos que residen en los cada vez más locales que se han reconvertido en residencias. Las cifras registradas en los últimos tiempos son reveladoras: alrededor de 800 inmuebles de este tipo se han transformado en casas para vivir o alquilar en apenas tres años. Tras esta tendencia varios factores que han alimentado el fenómeno, como es el buscar una mayor rentabilidad a las propiedades. Los hermanos Castillo –Juan José y Javier– cuentan a Málaga Hoy que adquirieron un bajo por Nueva Málaga: “60.000 euros, aparte el IVA. De ahí dividimos en apartamentos que vendimos por 106.000-110.000 euros”.

Uno de ellos es ya de Rocío Muñoz. Trabaja cerca de lo que empieza a parecerse a un hogar y se muestra muy ilusionada por la compra. “Me había separado y tuve que volver con mis padres. Cuando decidí buscar algo para independizarme me encontré con alquileres altísimos y con unos precios de venta de locura. Mi hermana es agente inmobiliaria, de Casa Plus, y fue ella la que me lo enseñó”, comenta.

¿Las ventajas para alguien como Rocío? “Una hipoteca asequible para mi y que está completamente nuevo. Vaya, lo he estrenado yo y eso me hace mucha ilusión”, añade. Se encuentra ahora dándole los toques finales. “Lo tengo amueblado y estoy muy contenta. Había visto cosas bastante viejas, para reformar, en lugares no recomendables, y realmente este sitio reunía las características que buscaba y podía permitirme”, sentencia.

La actividad en relación a este tipo de inmuebles va aumentando. Raúl Fernández, financiero de Grupo Casa Plus, señala que en los últimos meses han dado salida a varios de ellos. “Hace unas semanas a dos, ambos para personas que lo querían como residencia habitual y hasta con licencia para utilizarse como vivienda, que es algo importante porque, al haber más solicitudes, no se consigue tan rápido como antes”, puntualiza.

En esa situación se encuentra Antonio, un funcionario de mediana edad que está esperando a instalarse en el distrito de Ciudad Jardín. El propietario del local que ahora es su piso está en espera del visto bueno del Ayuntamiento de Málaga para esta ocupación “desde hace un año”. “Lo he valorado al detalle. Se que mi vida a pie de calle será diferente, por la menor intimidad, porque no deja de ser un espacio pequeño, la ventilación, que aunque se regule no es lo mismo cocinar en lo que es también el salón…”, reflexiona a la puerta del que será su bajo. Sin embargo, en la lista de pros y contras ganan los primeros: “un desembolso que puedo permitirme, por 550 euros al mes, y un sitio bien acondicionado, la verdad, prácticamente nuevo y el emplazamiento no está mal”.

Alquileres y compras asequibles

Por parte de arrendadores y vendedores el principal atractivo está claro: mayor rentabilidad. Un informe publicado por el portal inmobiliario Idealista así lo demuestra: el rendimiento que obtienen los titulares de las propiedades al pasar a considerarse lugar de residencia/hospedaje es un 86% más que si se dedican a actividades comerciales y un 80% por encima que si se rentan como oficinas. Juan José Castillo así lo atestigua. “Lo compramos justo antes de la pandemia, que por aquel entonces no había tantos. En 2022/23 hicimos la reforma y se vendieron bastante rápido”, apunta.

Empiezan a proliferar así infinidad de locales en bruto que lucen carteles con mensajes del tipo Has encontrado vivienda… Háztela aquí a tu gusto y varios ex propietarios a Málaga Hoy que han encontrado interesados rápidamente, con historias detrás como la de una madre de familia que necesitaba un apartamento a pie de calle para su hijo, que utiliza silla de ruedas, o la de Felisa, por Jardín de Málaga, que adquirió junto a su marido, también con una discapacidad física importante, un bajo que transformaron en piso.

Uno de los carteles que invita a cambiar el uso de local a vivienda.

Y de esas operaciones de compra-venta a los arrendamientos, bien para quienes buscan estabilidad como para aquellos que llegan a Málaga por vacaciones y optan por alquileres vacacionales. Numerosos inversores están ocupándose así de estos inmuebles. Se someten a un intenso lavado de cara, llevan a cabo los trámites pertinentes, licencias y gestiones necesarias para regularizar esa situación ya solo tienen que hacer cuentas y empezar a facturar. Estos son numerosos y se encuentran por las barriadas cercanas al centro histórico de la ciudad, como es el caso de calle Cuarteles y alrededores e incluso por La Unión y Parque Mediterráneo, entre otros, donde las cajas de seguridad con código o para las llaves delatan la finalidad de los propietarios.

Requisitos para la ‘reconversión’

La residencia de Fran Díaz es un ejemplo perfecto del para ver cómo suelen ser estos inmuebles. “Es justo, pequeño, pero bastante cómodo”. De calculadas dimensiones, una de las características principales de estos bajos es que tengan mínimo de 2,7 metros de altura y una superficie útil de al menos 30,5 metros cuadrados. Fran abre la puerta y muestra “un espacio completamente diáfano pero con bastante luz, genial salir a pie a cualquier sitio”, dice. El hecho de contar con iluminación y ventilación natural son otras de las exigencias municipales para dar el ‘sí’ a esa transformación, previa solicitud al ayuntamiento para modificar su uso.

Una de las zonas del apartamento de Fran Díaz, por calle La Unión.

De momento Díaz lo tiene claro: “me compensa”. Es una renta mensual menor respecto a otras alternativas residenciales e incluso habitacionales, tal y como recogen portales como Idealista. En un informe establece como “precio razonable de alquiler” en Málaga 755 euros mensuales y en el mismo se denuncia que un 94% del parque de vivienda para arrendar que hay en la ciudad se comercializa por encima de esa cifra “razonable”. La postura de Fran se fundamenta en factores como este.

Al albor de esta tendencia inmobiliaria están proliferando empresas de reformas, estudios de arquitectura y profesionales y agencias del gremio que se publicitan: Cambio de uso de local a vivienda en Málaga, Convertir bajo en vivienda en la provincia de Málaga, Gestión de cambio de uso a vivienda en Málaga… Es un fenómeno que no para de crecer y que, a tenor de la escasez de suelo urbanizable –la Federación Andaluza de Empresarios de la Construcción (FADECO) lo ha referido en varias ocasiones–, entre otros factores, en los próximos años seguramente siga participando en la transformación del ecosistema urbano de la ciudad y de la provincia.