El sector inmobiliario de la Costa se dinamiza con más ventas y promociones

En el mundo inmobiliario, la costa sigue su propio camino. El perfil del comprador es diferente, las características de la actividad promotora, también, y el rango de precios suele salirse de las normas del interior. De ahí que cada año la sociedad de tasación Tinsa realice un estudio específico sobre este mercado inmobiliario vacacional, reflejado en el informe Vivienda en Costa 2015. En el caso de la Costa Tropical, los datos del año 2014 parecen indicar un tímido cambio de ciclo, que debe confirmarse en el presente ejercicio pero que ha ido dejando 'pruebas' a lo largo del año.

A lo largo de 2014, las ventas de vivienda en los principales municipios de la Costa Tropical crecieron de forma significativa. En Motril, por ejemplo, las 544 transacciones registradas supusieron un aumento del 37,7% respecto al año 2013. En Almuñécar y Salobreña las ventas crecieron de forma más comedida (un 8,1% en el caso del municipio sexitano y un 3% en el caso de Salobreña), pero la evolución sigue siendo positiva.

Además, el visado de viviendas de obra nueva, aunque bajo, ha tomado impulso en el último año en Motril y Almuñécar. En la capital costera, el sector inmobiliario registró en 2014 un total de 58 visados de obra nueva, cuatro veces más que el año anterior, cuando sólo se dio luz verde a la construcción de 13 viviendas. En Almuñécar, el incremento fue del 123,1%, pasando de 13 obras visada a 29 en el año 2014.

Tinsa señala que la situación de la vivienda vacacional en la zona sigue en fase de ajuste, pero reconoce que los precios están muy próximos a tocar suelo en los municipios más importantes (Motril, Almuñécar y Salobreña), un hecho que suele preceder a un repunte de la actividad. "En los municipios de mayor entidad y mercado inmobiliario, la situación inmobiliaria está próxima al suelo, detectándose que se ha producido por parte de los ofertantes una concienciación de que los valores de comercialización deben ser coherentes para una demanda con cierto poder adquisitivo que busca precios ajustados", explica el informe, que contrasta esta situación con la de los municipios de menor entidad, donde todavía se pueden producir ajustes de precios adicionales al tratarse de "mercados más estancos, menos consolidados y con demanda más limitada".

En el caso de los grandes municipios, en el primer trimestre de 2015 la evolución de los precios ha seguido siendo negativa, pero las caídas han sido bastante más moderadas. Motril, por ejemplo, ha registrado una reducción del 2,5% del precio del metro cuadrado, fijado en 1.024 euros en el primer trimestre del año; mientras que en Almuñécar esta reducción ha sido del 2,7% (1.326 euros por metro cuadrado) y en Salobreña, del 13,2% (hasta los 1.034 euros). Aunque en estas zonas los precios podrían estar "próximos al suelo", Tinsa advierte de que en la Costa "tiene todavía un ajuste pendiente la oferta ficticia con precios fuera de mercado y que permanece estanca en el tiempo".

Respecto a la oferta, el informe inmobiliario de la Costa señala que el stock de vivienda de obra nueva está encontrando, por fin, salida. Eso sí, siempre y cuando asuma bajadas en los precios. Con todo, "siguen existiendo actuaciones de edificación residencial con obras paralizadas, que pueden encontrar dificultades sensibles para su finalización".

Lo que sí ha comenzado a observarse, algo que va en línea con el aumento de los visados de obra nueva, es el inicio de obras puntuales en Motril destinadas a primera residencia estable. "Los promotores, conocedores de la situación de la demanda, complejidad del mercado y valores, han optado por iniciar promociones puntuales de obra nueva bien posicionadas y con valores de oferta ajustados a las circunstancias actuales". Y la estrategia, según señala Tinsa, es bastante buena, ya que en estos casos se están produciendo ventas "muy tempranamente", hasta el punto de que "puede estar todo vendido antes de que finalicen las obras".

La clave está en el precio, ya que también las promociones de obra nueva en manos de entidades financieras que salen al mercado y lo hacen con valores de oferta muy ajustados "logran una comercialización fluida, llegándose a vender promociones con oferta de 40 o 50 viviendas en dos o tres meses".

El informe de Tinsa da otras buenas noticias para la Costa, advirtiendo de que, aunque el mercado sigue bastante paralizado, grupos y fondos de inversión han comenzado a interesarse por suelos urbanizables de los grandes municipios, "aunque todavía no hay garantías de que se haya materializado ninguna compra reciente".

También señala un buen camino para el sector inmobiliario -o al menos un camino mejor que el que ha transitado en los últimos años- el hecho de que se observe un incipiente aumento de las operaciones hipotecarias.

Sobre el perfil del comprador, el informe de Tinsa indica que es fundamentalmente nacional (en el 70% de los casos), aunque destaca que las cosas cambian en Almuñécar. Allí, el 60% de las operaciones las realizan ciudadanos extranjeros. En el caso de la demanda nacional, corresponde a personas con cierto nivel adquisitivo, situación laboral estable o con posibilidades de realizar inversiones en vivienda a precio muy ajustado. En el caso de la demanda extranjera, por su parte, es fundamentalmente inglesa, alemana, francesa y procedente de países del centro y del norte de Europa.