Estación del ave: Un plan que triplica el suelo lucrativo

  • Los cambios urbanísticos que propone el Ayuntamiento aumentan la edicabilidad de esta zona, en pleno corazón de la ciudad, desde 91.178 a 273.023 metros, la mayoría para viviendas libres, hoteles y comercios

La ciudad ha soñado durante casi dos décadas con que la llegada del AVE a Granada permitiera crear un gran pulmón verde en el corazón de la urbe, en el vasto espacio ferroviario de más de 140.000 metros cuadrados que hoy está ocupado por una estación en desuso y todo su ejambre de vías. Todo eso quedaría bajo tierra, dejando en superficie un amplio suelo público que permitiera descongestionar la ciudad. Pero la idea de vislumbrar una gran zona verde desde el puente del Camino de Ronda -como el Ayuntamiento ha defendido tantos años- parece haber quedado como una de esas propuestas románticas que la realidad económica se encarga de disipar. Ante las dificultades de las administraciones para asumir el elevado coste de hacer en Granada una integración de la Alta Velocidad bajo tierra, el Ayuntamiento de la capital ha puesto sobre la mesa un proyecto que esboza una gran operación urbanística en esa zona, donde se triplicaría la edificabilidad de uso lucrativo (viviendas y comercios).

Para conseguir los fondos que permitan hacer la estación subterránea sin que el Ministerio de Fomento tenga que aportar dinero, el Ayuntamiento ha propuesto recalificar (un cambio de los usos permitidos) esos terrenos del entorno ferroviario para permitir que se levanten allí edificios de viviendas y un gran complejo comercial, que se asentaría sobre la nueva estación de AVE soterrada.

Tal y como aparece por ahora en el documento presentado, las construcciones no sólo se levantarían sobre los terrenos hoy ocupados por las vías ferroviarias, si no que afectarían a los equipamientos aledaños que tiene la Universidad, como es el campo de rugby de Fuentenueva. En este punto la propuesta ha encallado, por la negativa de la UGR a sacrificar ese espacio deportivo ubicado en el corazón de la ciudad para levantar bloques de viviendas. El alcalde, Paco Cuenca, se ha comprometido a adaptar su proyecto para tratar de obtener la necesaria colaboración de la rectora, Pilar Aranda.

La gran remodelación urbanística diseñada por técnicos del Ayuntamiento consiste en unir en una misma área de reforma los 210.000 metros cuadrados de suelo (la mayoría de titularidad pública) que el planeamiento vigente tiene divididos en tres zonas: la estación (con los terrenos universitarios incluidos), el viejo cuartel de Automovilismo y los talleres de Renfe. Es decir, un área discontinua que se extendería desde los comedores universitarios de Fuentenueva, hasta La Chana, pasando por Los Pajaritos.

En toda esa extensión, el actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) permite construir 91.178 metros cuadrados -lo que se conoce como metros de techo-, pero la reforma que propone ahora el gobierno municipal socialista pasa por un cambio del plan para triplicar esa edificabilidad de uso lucrativo permitida, de modo que alcanzara los 273.023 metros cuadrados. Esto significa que habría que añadir 181.844 nuevos metros de construcción, de los cuales 112.482 serían para uso residencial (102.577 de vivienda libre y otros 9.442 para VPO) y 69.816 metros destinados al uso terciario (comercial, hotelero o de oficinas).

En una estimación traducida a viviendas, se pasaría de los 784 pisos previstos ahora (la mayoría de VPO) a un total de 1.905, donde predominan las viviendas libres, pues su construcción es la que reportaría más réditos económicos al proyecto.

La mayor parte de esos nuevos usos residenciales previstos se concentran en los actuales terrenos de la Universidad (campo de rugby y comedores), aunque también se incrementan los metros permitidos en Automovilismo (al final de Los Pajaritos) y un poco en los talleres de Renfe de La Chana.

La otra gran fuente de financiación serían las construcciones de uso comercial, que de 12.696 metros cuadrados edificables pasarían a 82.512 metros permitidos. Según está grafiado en el proyecto, la mayor parte de estas edificaciones ocuparían la zona que queda en la superficie, sobre la estación, de modo que se convertiría en el complejo más visible desde la habitual perspectiva tomada en el puente del Camino de Ronda.

El proyecto municipal propone la firma de un convenio con las administraciones implicadas -en especial con el Ministerio de Fomento-, en el que se recogerían los diferentes usos y titularidades del terreno, diferenciando entre el subsuelo y la superficie. En la zona de la estación, por ejemplo, todo lo que habría bajo rasante tendría la calificación de Sistema General Ferroviario -cuya propiedad seguiría siendo estatal-, mientras que la cubierta de la futura estación (el suelo sobre rasante) sería recalificada para el uso comercial, la construcción de equipamientos y espacios libres.

El Ministerio de Fomento y Renfe tendrían que ceder todos los aprovechamientos urbanísticos que le corresponden a sus terrenos y las plusvalías de la nueva recalificación para la financiación del proyecto de soterramiento de la estación.

El proyecto económico expuesto por el Ayuntamiento hace una estimación de los ingresos que todos esos nuevos aprovechamientos (usos lucrativos) que se pretenden incluir en el planeamiento urbanístico podrían reportar.

Se contemplan dos posibilidades. Una de ellas es que toda la promoción urbanística del conjunto (incluyendo la edificación y la construcción de viviendas, de zonas comerciales, de equipamientos etc.) fuera encomendada a una empresa pública. En ese caso, los ingresos podrían alcanzar los 350,9 millones de euros, según las estimaciones realizadas por los técnicos con los datos del mercado actual y una vez descontados los costes de construcción.

La otra posibilidad es en realidad la más habitual en casos similares y consiste en que las administraciones públicas vendan todos esos aprovechamientos urbanísticos a empresas privadas, que sean las que se encarguen de la promoción y construcción de las viviendas y del resto de las construcciones, incluidos los equipamientos públicos y los trabajos de urbanización (que habrían de asumir como las habituales cargas urbanísticas). En ese caso, los recursos económicos a obtener por las administraciones públicas para el proyecto sumarían 226,8 millones de euros.

Los 124,1 millones de euros que hay de diferencia entre ambas opciones sería el dinero que, según esos cálculos aproximados y preliminares, podrían obtener en concepto de beneficio los empresarios privados que se involucren en estas promociones inmobiliarias o comerciales.

Para llegar a estas cifras se han hecho unas estimaciones de los valores de contrucción, de venta y de repercusión de cada metro cuadrado, en función de su uso y del terrenos en el que esté; porque no es lo mismo, por ejemplo, el valor del metro cuadrado de vivienda protegida en La Chana que junto a Severo Ochoa y frente a la futura moderna estación de AVE.

Las ventas de todas las edificaciones previstas en el nuevo proyecto podrían ser superiores a los 656 millones de euros. Destacan los 380 millones de los edificios levantados en los terrenos de Fuentenueva y los 189 millones de la superficie comercial sobre la estación. Esas cifras de volumen de negocio total podrían incluso aumentar si, como dicen los técnicos, las estimaciones se han hecho con los datos más prudentes posibles, y la situación económica y del sector inmobiliario mejora.

Así las cosas, el plan del gobierno municipal, además de financiar la construcción de una estación de AVE soterrada, podría incidir directamente sobre la economía local, con una reactivación del negocio de la construcción (luego habría que ver la capacidad que tiene el mercado para asumir esa oferta), que en paralelo siempre ha beneficiado a las ahora maltrechas arcas municipales.

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