UN enfoque complejo del suelo urbano requeriría, al igual que hacemos para la vivienda construida, distinguir entre distintos mercados, para ver la dinámica de la oferta y la demanda de suelo para viviendas unifamiliares, edificios de viviendas, y comercios; y disponer también geográficamente de criterios como puede ser el número de habitantes del municipio.

Los datos que figuran en el cuadro se obtienen a partir del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Son precios medios de compraventas registradas de suelo urbano sin edificar. En España hay un fuerte incremento entre 2004 y 2007, pasando de 226,8 a 278,6 euros por metro cuadrado. La presión sobre los precios es mucho mayor en Andalucía, y en este mismo periodo pasa de 190,8 a 265,9, de manera que si en España sube un 23%, en Andalucía es casi un 40%. Esta elevación de los precios del suelo en tan poco tiempo pone de manifiesto el desequilibrio en la base del mercado inmobiliario, y cómo en Andalucía este desequilibrio es aún mayor, así como las consecuencias posteriores. En el gráfico se observa la mayor presión sobre los precios en Andalucía entre 2004 y 2007, en que casi se iguala con el precio de la media española, y luego una caída similar en ambos casos.

A partir de 2007 se inicia una caída que lleva a que en 2012 el precio sea de 182,2 euros por metro cuadrado en España, un 34,6% menos que en 2004; en el caso de Andalucía la caída respecto a 2004 ha sido del 36,7%. La heterogeneidad del mercado inmobiliario andaluz se ve cuando lo analizamos por provincias, pues tenemos caídas desde el punto más alto, en general en 2007, hasta 2012 relativamente pequeñas en Granada y Jaén (entre el 17 y el 18%), algo mayor en Málaga (23%) y Sevilla (34%), y muy fuertes en Cádiz, Almería, Huelva y Córdoba, que oscilan entre casi el 50% y el 40% de pérdida de valor del suelo. Es de interés considerar los elevadísimos precios que, comparativamente, se pagaban por el suelo en Almería y Huelva, y la volatilidad -sobre todo en el caso de Almería-, de ahí la corrección de los mismos a medida que el mercado inmobiliario se frena y la recesión económica se hace patente.

Si comparamos la evolución del precio medio de la vivienda libre y el precio del suelo en Andalucía, sacamos dos conclusiones. La primera, que el suelo tiene una repercusión significativa sobre el precio de la vivienda, pasando del 14,9% en 2004 al 15,3% en 2007. Desde entonces cae hasta el 12,6%, con lo que se reduce uno de los obstáculos para una futura recuperación de la promoción, aunque habrá que corregir también otros factores como los costes de construcción y de la administración pública. La segunda, es la fuerte correlación que hay entre ambas variables, un 0,91 (sobre uno), lo que indica que el precio de la vivienda y del suelo son variables que se mueven juntas en el tiempo y con una gran influencia mutua. Esto no es así para el conjunto de España, donde la correlación es sólo de 0,69 (sobre uno), por lo que hay que interpretar que la cuestión del suelo en Andalucía tiene más influencia e importancia para una política urbana, que en la media española.

Por último, si tomamos los datos de los municipios de más de 50.000 habitantes (hasta ahora hemos considerado el total de operaciones), el análisis varía muy significativamente. Por una parte, los precios medios del suelo son mucho mayores: en el total nacional eran de 584,1 euros por metro cuadrado, más del doble que la media que incluye a los municipios más pequeños; aunque no con tanta diferencia, en Andalucía los precios son también significativamente más altos en los municipios de más de 50.000 habitantes: 345,5 frente a 190,8 del total. Las caídas desde los máximos de 2007 a 2012 son mucho más fuertes en los grandes municipios, un 43,2% en España y un 47,5% en Andalucía, esto es, diez puntos porcentuales más que si consideramos todos los municipios. Esto responde a la lógica de que la demanda de suelo se dio principalmente en municipios relativamente grandes, extendiéndose a todo el territorio aunque no con la misma presión.